Wie schätzt man seine Immobilie ein?

Besitzen Sie eine Immobilie und fragen sich, wie viel sie heute wert ist? Ob für einen Verkauf, eine Erbschaft, eine Scheidung oder einfach nur aus Neugierde – den Wert seiner Immobilie zu kennen, ist ein wichtiger Schritt. Allerdings kann die Immobilienbewertung komplex erscheinen, insbesondere wenn Sie in diesem Bereich keine besonderen Kenntnisse haben.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen klar und Schritt für Schritt, wie Sie Ihre Immobilie in der Schweiz bewerten können. Wir behandeln die zu berücksichtigenden Aspekte, die Bewertungsmethoden, die zu vermeidenden Fehler und die Ihnen zur Verfügung stehenden Ressourcen. Sie müssen kein Experte sein: Dieser Leitfaden gibt Ihnen die Schlüssel zum Verstehen und Handeln mit Gelassenheit.

Warum eine Immobilienbewertung vornehmen?

Bevor Sie mit der eigentlichen Bewertung beginnen, ist es hilfreich zu verstehen, warum dieser Schritt wichtig ist. Hier sind einige Situationen, in denen es unerlässlich ist, den Wert Ihrer Immobilie zu kennen:

• Verkauf der Immobilie: um einen fairen und attraktiven Preis festzulegen.

• Schenkung oder Erbschaft: für eine gerechte Verteilung unter den Erben.

• Scheidung oder Trennung: um das Immobilienvermögen aufzuteilen.

• Kreditantrag oder Refinanzierung: Die Bank möchte den Wert Ihrer Immobilie kennen.

• Überprüfung der Vermögenssteuer: Der Wert der Immobilie fließt in die Berechnung Ihres steuerpflichtigen Vermögens ein.

Eine korrekte Bewertung ermöglicht es Ihnen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Was beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie hängt von mehreren objektiven und subjektiven Faktoren ab. Hier sind die wichtigsten Elemente, die bei einer Bewertung berücksichtigt werden:

1. Der Standort

Dies ist eines der wichtigsten Kriterien. Im Immobilienbereich sagt man oft: „Lage, Lage, Lage“. Ein und dieselbe Immobilie hat nicht denselben Wert, wenn sie sich in Lausanne, in Fribourg oder in einem Bergdorf befindet. Folgendes wird beobachtet:

• Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln

• Verfügbarkeit von Geschäften, Schulen, medizinischen Dienstleistungen

• Ruhige oder laute Umgebung

• Aussicht (auf den See, die Alpen, etc.)

• Sonnenstrahlung

2. Die Art der Immobilie

Der Wert variiert je nachdem, ob es sich um Folgendes handelt:

• Eine Wohnung (Mehrfamilienhaus mit Stockwerkeigentum)

• Ein Einfamilienhaus

• Ein Renditegebäude

• …

Jede Immobilienart hat ihre Besonderheiten und ihre Klientel.

3. Die Fläche und die Anordnung

• Wohnfläche (in m²)

• Anzahl der Zimmer

• Nutzfläche (Keller, Estrich, etc.)

• Grundstücksfläche (für Häuser)

Eine gut angelegte, helle und funktionale Wohnung wird besser bewertet.

4. Der allgemeine Zustand und das Baujahr

Eine neue oder renovierte Immobilie ist mehr wert als eine alte, die Arbeiten benötigt. Folgendes wird berücksichtigt:

• Qualität der Materialien

• Wärme- und Schalldämmung

• Heizungssystem (Öl, Gas, Wärmepumpe, etc.)

• Elektrische und sanitäre Anlagen

5. Die durchgeführten Renovierungen

Haben Sie die Küche erneuert? Fenster ausgetauscht? Den Dachboden isoliert? Diese Verbesserungen erhöhen den Wert Ihrer Immobilie, insbesondere wenn sie neu und gut dokumentiert sind.

6. Der lokale Immobilienmarkt

Der Wert wird auch durch das Angebot und die Nachfrage in Ihrer Region beeinflusst. In einigen Gegenden steigen die Preise schnell (z. B. in Städten oder touristischen Gebieten), während sie anderswo stagnieren oder sinken können.

Die verschiedenen Bewertungsmethoden

Es gibt mehrere Immobilienbewertungsmethoden, die je nach Immobilientyp und Situation verwendet werden. Hier sind die wichtigsten:

1. Die hedonistische Methode

Diese Methode wird in der Schweiz häufig verwendet und vergleicht Ihre Immobilie mit anderen, kürzlich verkauften ähnlichen Immobilien in Ihrer Region. Sie berücksichtigt Kriterien wie:

• Standort

• Fläche

• Anzahl der Zimmer

• Baujahr

• Allgemeiner Zustand

Sie wird oft durch Online-Bewertungsplattformen automatisiert. Dies bietet einen Preisspielraum, der als Ausgangspunkt nützlich ist.

⚠️ Achtung: Diese automatischen Bewertungen sind indikativ. Sie können ungenau sein, wenn Ihre Immobilie besondere Merkmale aufweist.

2. Die Kapitalisierungs-Methode

Wird hauptsächlich für Mietgebäude verwendet, indem der Wert auf der Grundlage der jährlichen Mieteinnahmen und des Kapitalisierungszinses (oder erwarteten Rendite) geschätzt wird. Diese Methode richtet sich eher an Investoren.

3. Die Wiederbeschaffungskosten-Methode

Sie berechnet, wie viel der Wiederaufbau Ihrer Immobilie heute kosten würde, unter Berücksichtigung ihres Verschleißes (Wertminderung). Diese Methode wird bei bestimmten spezifischen oder alten Gebäuden angewendet.

Selbst schätzen oder einen Profi hinzuziehen?

Sie können eine erste Schätzung selbst vornehmen…

Um eine grobe Vorstellung vom Wert Ihrer Immobilie zu bekommen, können Sie kostenlose Online-Tools verwenden.

Füllen Sie einfach ein Formular mit den Merkmalen Ihrer Immobilie aus. Sie erhalten eine Schätzung in Form eines Preisspielraums.

Vorteil: schnell und unverbindlich

Nachteil: ungenau für untypische oder renovierte Objekte

…aber für mehr Zuverlässigkeit wird ein Profi empfohlen

Indem Sie einen Immobilienexperten oder Makler hinzuziehen, erhalten Sie eine detaillierte, präzise und fundierte Schätzung. Der Fachmann besucht Ihre Immobilie, beobachtet sie, vergleicht sie mit kürzlichen Verkäufen und berücksichtigt die Entwicklungen des lokalen Marktes.

Die in der Schweiz für Schätzungen zugelassenen Fachleute:

• Immobilienmakler (oft kostenlos, wenn Sie den Verkauf anvertrauen)

• Immobilienexperten (SIV, USPI, CSEI)

• Architekten oder spezialisierte Ingenieure

• Bankensachverständige (bei Kredit- oder Refinanzierungsanfragen)

💡 Tipp: Bitten Sie um mehrere Meinungen, wenn Sie Zweifel haben oder die Abweichungen erheblich sind.

Die nützlichen Dokumente für eine Schätzung

Das Vorbereiten bestimmter Dokumente erleichtert die Schätzung und erhöht ihre Zuverlässigkeit:

• Katasterplan

• Grundrisse der Wohnung

• Letzte Abrechnung der Nebenkosten (bei STWEG)

• Energiezertifikate (GEAK)

• Liste der Renovierungen (mit Daten und Rechnungen)

• Offizielle Steuerschätzungen (steuerlicher oder Versicherungswert)

Je vollständiger Ihr Dossier ist, desto relevanter wird die Schätzung sein.

Die häufigsten Fehler, die vermieden werden sollten

Die Immobilie überschätzen

Viele Eigentümer neigen dazu, den Wert ihres Hauses zu überschätzen, beeinflusst von emotionaler Bindung oder Erinnerungen. Eine zu hohe Schätzung kann Käufer abschrecken und den Verkauf verzögern.

Die Mängel unterschätzen

Eine alte, schlecht isolierte oder renovierungsbedürftige Immobilie verliert an Wert. Es ist wichtig, sich dessen bewusst zu sein und es in die Schätzung einzubeziehen.

Sich nur auf die angezeigten Preise stützen

Immobilienanzeigen zeigen gewünschte Preise, nicht die tatsächlichen Verkaufspreise. Der Unterschied kann erheblich sein. Nur Fachleute haben Zugang zu den wirklichen Verkaufspreisen.

Und nach der Schätzung?

Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

• Verkaufen: Sie können entscheiden, Ihre Immobilie auf den Markt zu bringen, alleine oder mit Hilfe eines Maklers.

• Behalten: Vielleicht möchten Sie sie für den Ruhestand behalten, sie Ihren Kindern vererben oder vermieten.

• Renovieren: Eine Schätzung kann darauf hinweisen, dass ein paar Arbeiten den Wert erheblich steigern würden.

Vergessen Sie nicht, dass der Wert einer Immobilie sich im Laufe der Zeit verändert. Es wird empfohlen, Ihre Immobilie alle 5 bis 10 Jahre oder vor jeder wichtigen Entscheidung neu bewerten zu lassen.

Fazit

Die Bewertung des Wertes seiner Immobilie ist keine exakte Wissenschaft, sondern ein Prozess, der auf konkreten Elementen und einer guten Marktkenntnis beruht. In der Schweiz, wo die Preise je nach Kanton und Ortschaft stark variieren, ist es wichtig, sich auf verlässliche Daten zu stützen und nach Möglichkeit einen Experten hinzuzuziehen.

Diese Schätzung kann einen wichtigen Schritt in der Rentenplanung, der Vermögensübertragung oder einem neuen Lebensprojekt darstellen. Sie müssen nicht alles über Immobilien wissen, um es gut zu machen: Sie müssen nur gut beraten werden.

Zum Merken

• Der Standort, die Fläche, der Zustand der Immobilie und der lokale Markt haben einen großen Einfluss auf den Wert.

• Online-Tools sind nützlich für eine erste Schätzung.

• Ein Fachmann bringt Genauigkeit, insbesondere bei Verkauf oder Erbschaft.

• Vermeiden Sie es, sich nur auf die Preise in Anzeigen oder auf Ihre Kauf-Erinnerungen zu stützen.

• Eine gute Schätzung ist ein Vorteil für fundierte Entscheidungen.

Benötigen Sie einen persönlichen Rat oder eine professionelle Schätzung?

Zögern Sie nicht, sich an einen vertrauenswürdigen Experten in Ihrer Region zu wenden. Sie gewinnen an Ruhe und Sicherheit, für heute und für morgen.