Wie läuft der Verkauf einer Immobilie in der Schweiz ab?
Wie der Verkauf einer Immobilie in der Schweiz abläuft
Der Verkauf einer Immobilie in der Schweiz umfasst mehrere administrative, technische und rechtliche Schritte. Der Prozess ist klar, erfordert jedoch Vorbereitung. Hier ist ein einfacher und strukturierter Leitfaden, um jede Phase des Prozesses zu verstehen, von dem Moment, in dem Sie Ihre Dokumente zusammenstellen, bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch.
Die wesentlichen Schritte für einen Eigentümer
1. Die Dokumente vorbereiten
Der Verkauf beginnt mit der Erstellung einer vollständigen Akte. Dies vermeidet Verzögerungen und ermöglicht es, schnell auf Käufer zu reagieren.
Die gängigsten Dokumente sind:
Grundbuchauszug
Pläne der Immobilie
PPE-Verordnung und Abrechnungen für eine Wohnung
Liste der durchgeführten Arbeiten
Energiezertifikate je nach Kanton
Abgaben, Steuern und Informationen zu Dienstbarkeiten
Eine gut vorbereitete Akte schafft sofort ein Klima des Vertrauens.
2. Eine Schätzung der Immobilie erhalten
Bevor Sie einen Preis festlegen, sollten Sie den tatsächlichen Wert der Immobilie kennen.
Zwei Ansätze sind möglich.
Online-Schätzungswerkzeuge
Sie liefern eine Spanne basierend auf statistischen Modellen. Dies ist eine gute erste Indikation, aber die Genauigkeit variiert je nach Qualität der Daten und dem Standard oder dem Unikat der Immobilie.
Professionelle Schätzung
Ein Experte oder Makler analysiert den lokalen Markt, den Zustand der Immobilie, Renovierungen, regionale Trends und vergleichbare Verkäufe. Das Ergebnis ist zuverlässiger, insbesondere wenn die Immobilie untypisch oder renoviert ist.
3. Die Verkaufsstrategie definieren
Wenn der Preis festgelegt ist, müssen Sie entscheiden, wie der Verkauf erfolgen soll.
Die gängigsten Optionen:
Privatverkauf, bei dem Sie die Schritte selbst verwalten
Begleiteter Verkauf, delegiert an einen Fachmann
Diskreter Verkauf, geeignet für sensible Immobilien oder angespannte Märkte
Die richtige Strategie hängt von Ihrer Zeit, Ihrer Immobilie und dem lokalen Markt ab.
4. Die Immobilie auf den Markt bringen
Die Präsentation beeinflusst direkt das Interesse der Käufer. Professionelle Fotos, eine präzise Beschreibung und vollständige Informationen erhöhen die Glaubwürdigkeit Ihrer Anzeige.
Die möglichen Vertriebskanäle sind:
Immobilienportale
Private Netzwerke
Spezialisierte Plattformen
Lokale Netzwerke je nach Kanton
Ein konsistenter Marktauftritt führt zu qualitativ besseren Kontakten.
5. Verwaltung der Besichtigungen und Käufer
Die Besichtigungen geben den Käufern die Möglichkeit, die Immobilie konkret zu beurteilen. Sie betrachten den allgemeinen Zustand, die Helligkeit, die Raumaufteilung, den Geräuschpegel, die Aussicht, die Sonneneinstrahlung, die Nebenkosten und eventuelle Arbeiten.
Eine klare Kommunikation ist entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden und ein Klima der Transparenz zu bewahren.
6. Entgegennahme und Analyse der Angebote
Wenn ein Käufer interessiert ist, unterbreitet er ein formelles Angebot. Dieses enthält in der Regel den vorgeschlagenen Preis, eventuelle Bedingungen, die geplante Finanzierung, gewünschte Zeitrahmen und die Gültigkeitsdauer.
Die Analyse sollte sich sowohl auf den Preis als auch auf die Solidität der Finanzierung konzentrieren. In der Schweiz spielt die Hypothekenkapazität eine entscheidende Rolle.
7. Prinzipielle Einigung und Finalisierung der Dokumente
Ein angenommenes Angebot ist nur eine prinzipielle Einigung. Der Käufer muss eine Bankbestätigung erhalten, um seine Finanzierung offiziell zu validieren.
Die Bank fordert normalerweise:
eine interne Schätzung der Immobilie
vollständige Finanzdokumente
eine Analyse der Zahlungskapazität
Eine Bankbestätigung ist unerlässlich, bevor der Notar aufgesucht wird.
8. Unterzeichnung und Kaufvertrag beim Notar
In der Schweiz muss jede Immobilien-transaktion von einem Notar beglaubigt werden. Er überprüft die Dokumente, erstellt den Vertrag, verwaltet die Gelder und bereitet die Eintragung ins Grundbuch vor.
Bei der Unterzeichnung wird der Vertrag vorgelesen, Fragen werden geklärt und beide Parteien unterschreiben. Die Banken erhalten anschließend die Anweisungen zur Freigabe der Gelder.
Der notarielle Vertrag macht die Einigung offiziell.
9. Eintragung ins Grundbuch
Nach der Unterzeichnung übermittelt der Notar den Vertrag an das Grundbuchamt. Der Käufer wird offiziell Eigentümer, sobald die Eintragung erfolgt ist. Die Fristen variieren je nach Kanton.
Die Eintragung bestätigt rechtlich drei Elemente:
Eigentumsübertragung
Aktivierung der neuen Hypothek
endgültige Freigabe der Gelder an den Verkäufer
Dieser Schritt markiert das Ende des Verkaufsprozesses.
